Vous venez d’acheter un appartement pour le louer en meublé, et vous vous demandez quoi mettre dedans. La réponse ne se limite pas à « un lit et une table ». Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste précise d’équipements obligatoires pour toute location meublée. Si un seul élément manque, un juge peut requalifier votre bail en location vide, avec des conséquences fiscales lourdes.
Voici comment constituer votre première liste meublé pour location meublée, en distinguant ce que la loi exige, ce que la jurisprudence surveille, et ce qui mérite votre attention au-delà du strict minimum.
Inventaire et preuve du mobilier : le point que les bailleurs négligent
Avant même de parler du contenu de votre logement, parlons du document qui le protège. L’inventaire détaillé signé lors de l’état des lieux est votre seule preuve en cas de litige.
La Cour d’appel de Paris a rappelé, dans un arrêt du 16 avril 2026, qu’il appartient au bailleur de prouver que le logement est équipé en nombre et en qualité suffisante. Mentionner « meublé » dans le bail ne suffit pas. Il faut des éléments concrets : inventaire pièce par pièce, photos datées, état des lieux précis.
Prenez l’habitude de photographier chaque meuble et chaque équipement le jour de la remise des clés. Ajoutez ces photos en annexe de l’inventaire. Ce réflexe prend dix minutes et peut vous éviter une requalification en bail vide.
Liste des équipements obligatoires en location meublée
Le décret de 2015 impose la présence de onze catégories d’éléments. Pas onze meubles, mais onze types d’équipements couvrant le sommeil, la cuisine, le rangement et l’entretien. Voici la liste complète, organisée par usage.
Dormir et se reposer
- Une literie avec couette ou couverture : pas seulement un sommier et un matelas, mais aussi de quoi se couvrir la nuit. Un lit sans couette ne remplit pas le critère.
- Des volets ou rideaux dans les chambres : le locataire doit pouvoir occulter la lumière. Des rideaux fins de type voilage ne suffisent pas, il faut un dispositif opaque.
Cuisiner et conserver
- Des plaques de cuisson en état de fonctionnement.
- Un four ou un four à micro-ondes (l’un ou l’autre, pas forcément les deux).
- Un réfrigérateur avec un compartiment dont la température est inférieure ou égale à -6 °C (un freezer intégré remplit cette condition).
- La vaisselle et les ustensiles de cuisine en quantité suffisante pour le nombre d’occupants prévus au bail.
La vaisselle doit correspondre au nombre de locataires. Un studio prévu pour deux occupants nécessite au minimum deux assiettes, deux verres, deux sets de couverts. Les juges vérifient ce point.
Vivre au quotidien
Une table et des chaises sont requises. Un meuble de rangement doit être présent dans le logement, ainsi que des luminaires fonctionnels dans chaque pièce. Le matériel d’entretien ménager (balai, serpillère, aspirateur) fait aussi partie de la liste réglementaire.
Chaque pièce principale doit disposer d’un éclairage fonctionnel, pas seulement d’une douille au plafond. Un luminaire avec ampoule en état de marche est le minimum attendu.
Requalification en bail vide : ce que risque un bailleur non conforme
Pourquoi cette liste mérite-t-elle autant d’attention ? Parce que la distinction entre bail meublé et bail vide est traitée par les tribunaux comme une frontière d’ordre public. L’analyse de la jurisprudence récente montre que les juges vérifient deux choses simultanément : la présence effective du mobilier réglementaire, et l’usage réel du logement.
Si votre locataire conteste le caractère meublé, le juge peut requalifier le bail en location vide. Les conséquences sont directes. Le bail passe d’un an renouvelable à trois ans. Le préavis du bailleur passe d’un mois à trois mois. Et surtout, le régime fiscal LMNP que vous aviez choisi pour son amortissement et sa fiscalité avantageuse tombe.
Un équipement manquant dans la liste ne déclenche pas automatiquement la requalification. Ce qui la provoque, c’est l’absence de preuve ou un logement manifestement sous-équipé. Deux casseroles et un matelas posé au sol ne constituent pas un meublé au sens du décret.
Performance énergétique et location meublée : le critère oublié de votre liste
Vous pouvez équiper votre logement à la perfection et pourtant ne pas avoir le droit de le louer. Depuis l’entrée en vigueur progressive des seuils de décence énergétique, un bien parfaitement meublé peut être juridiquement inlouable si son diagnostic de performance énergétique (DPE) est trop mauvais.
Votre première liste meublé pour location meublée devrait donc inclure une ligne souvent absente des guides classiques : la vérification du DPE. Si votre logement est classé dans les catégories les plus énergivores, l’investissement dans le mobilier ne servira à rien tant que la performance énergétique n’est pas mise en conformité.
Ce point concerne particulièrement les investisseurs en immobilier ancien, qui cumulent parfois un DPE défavorable et un mobilier à constituer de zéro.
Au-delà du décret : trois ajouts qui changent la location
La liste légale garantit un logement habitable. Elle ne garantit pas un logement attractif. Trois éléments, sans être obligatoires, réduisent la vacance locative et limitent les litiges.
Un kit de linge de lit (draps et taies) facilite l’entrée dans les lieux, surtout pour les locataires en mobilité qui signent un bail meublé précisément pour éviter un déménagement complet. Une connexion internet fonctionnelle, bien que non imposée par le décret, est devenue un critère de choix pour la majorité des locataires.
Un inventaire photographique annexé au bail sécurise les deux parties. Le locataire sait exactement ce qui lui est confié. Le bailleur dispose d’une preuve datée en cas de dégradation ou de contestation du caractère meublé.
Constituer sa première liste meublé pour location meublée, c’est d’abord respecter les onze catégories du décret de 2015, puis documenter chaque élément avec un inventaire solide. Le mobilier seul ne protège pas : c’est la preuve de sa présence, combinée à un DPE conforme, qui rend votre investissement locatif réellement exploitable.
