L’ERRIAL généré sur Géorisques ne constitue qu’un document préparatoire. Pour qu’un dossier immobilier soit réellement complet aux yeux du notaire, de la banque et de l’acquéreur, il faut l’accompagner de pièces précises dont la nature varie selon le type de bien et la transaction visée.
Articulation entre ERRIAL et état des risques opposable
L’ERRIAL produit par la plateforme Géorisques recense les zones de risques naturels, miniers et technologiques rattachées à une parcelle cadastrale. Il n’a pas de valeur opposable en l’état. Le document juridiquement contraignant reste l’état des risques et pollutions (ERP), qui doit être daté et signé par le vendeur ou le bailleur.
A lire également : Votre partenaire immobilier à rodez pour un accompagnement sur mesure
Nous observons régulièrement des dossiers incomplets parce que le vendeur confond les deux. L’ERRIAL sert de base de données pour remplir l’ERP, mais il ne le remplace pas. Le formulaire ERP reprend les informations de l’ERRIAL, les complète avec les arrêtés préfectoraux applicables, et intègre les éventuelles indemnisations au titre des catastrophes naturelles perçues sur le bien.
Un ERP non valide le jour de la signature du compromis ou de l’acte authentique expose le vendeur à une action en diminution du prix, voire à l’annulation de la vente. La date de référence est celle de la première visite pour la remise, puis celle de la signature pour la validité (moins de six mois).
A lire aussi : Quels avantages offre l'immobilier de luxe à Cannes ?
Pièces du dossier de diagnostic technique à joindre avec l’ERP
L’ERP s’insère dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente ou au bail. Ce DDT ne se limite pas aux risques. Voici les diagnostics qui doivent accompagner l’état des risques pour former un bloc cohérent :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour toute vente ou location, et qui conditionne désormais la mention de la classe énergie dans l’annonce immobilière.
- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les biens construits avant 1949, avec obligation de travaux si le seuil réglementaire est dépassé.
- Le diagnostic amiante pour les biens dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997, complété le cas échéant par un diagnostic avant travaux ou démolition.
- Le diagnostic termites, requis dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, et dont la durée de validité est de six mois.
- Le diagnostic électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans.
L’ensemble de ces pièces doit être disponible avant la signature du compromis. Un DDT incomplet bloque la purge des conditions suspensives et retarde mécaniquement le calendrier de la transaction.
Documents complémentaires pour un bien en copropriété
Le dossier se complexifie nettement en copropriété. Au-delà du DDT et de l’ERP, la loi Alur impose la transmission de pièces spécifiques au syndicat et à la gestion de l’immeuble. Les banques scrutent ces documents de plus en plus attentivement depuis les dernières recommandations de place.
Nous recommandons de réunir dès la mise en vente :
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, qui définissent les tantièmes et les parties communes.
- Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, source d’information sur les travaux votés, les litiges en cours et la santé financière du syndicat.
- L’état global des impayés de charges et les dettes fournisseurs du syndicat, transmis par le syndic.
- Les trois derniers relevés de charges trimestriels et la dernière régularisation annuelle, pour permettre à l’acquéreur de chiffrer le coût réel d’occupation.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble, qui retrace les travaux réalisés sur les parties communes et les équipements collectifs.
L’absence des documents de copropriété allonge le délai de rétractation. Si le dossier est incomplet à la notification du compromis, le délai légal de rétractation ne court pas, ce qui fragilise la sécurité juridique de la transaction pour les deux parties.
Pièces exigées par les banques au-delà du volet risques
Le dossier « complet » au sens bancaire ne recoupe que partiellement le dossier notarial. L’organisme prêteur réclame un bloc « projet » qui intègre le compromis ou la promesse signée, les diagnostics (dont l’ERP issu de l’ERRIAL), mais aussi des éléments financiers propres à l’emprunteur et au bien.
Pour un investissement locatif, la banque demande une estimation locative ou un bail en cours, ainsi qu’un plan de financement prévisionnel. Pour un achat en résidence principale avec travaux, les devis détaillés des travaux conditionnent le déblocage du prêt. Dans les deux cas, le plan cadastral et éventuellement le plan de masse complètent le dossier technique.
Monter le volet ERRIAL/ERP en parallèle du volet bancaire évite les allers-retours. Un dossier où l’état des risques est déjà intégré au compromis transmis à la banque accélère l’instruction du prêt de plusieurs jours.
Pièges fréquents sur les données parcellaires
L’ERRIAL se base sur la référence cadastrale saisie. Une erreur de section ou de numéro de parcelle génère un document inexact, parfois sans alerte visible. Nous recommandons de croiser systématiquement la référence avec le relevé cadastral disponible sur cadastre.gouv.fr avant de lancer la requête sur Géorisques.
Sur les parcelles récemment divisées (lotissement, détachement), la base Géorisques peut ne pas encore refléter la nouvelle numérotation. Dans ce cas, le recours à l’arrêté préfectoral en vigueur reste le seul moyen fiable de vérifier les risques applicables à la parcelle concernée.
Mention obligatoire dans l’annonce et remise dès la première visite
Depuis le décret d’application du 1er octobre 2022, toute annonce immobilière doit porter la mention renvoyant vers Géorisques. L’état des risques doit être remis au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite, et non plus seulement au stade du compromis.
En pratique, cela signifie que l’ERRIAL doit être généré en amont de la commercialisation. Un agent immobilier qui publie une annonce sans la mention réglementaire s’expose à des sanctions. Le propriétaire vendeur qui ne remet pas l’ERP lors de la visite prend le risque de voir l’acquéreur invoquer un défaut d’information pour négocier une réduction de prix après signature.
Un dossier immobilier n’est complet que lorsque le volet risques, le DDT, les pièces de copropriété le cas échéant et le bloc bancaire sont réunis avant la première visite pour la partie information, et avant la signature du compromis pour la partie juridique. Traiter l’ERRIAL comme une simple formalité en ligne conduit presque toujours à des retards évitables.
