La location est l’une des meilleures solutions pour les personnes ne possédant pas une maison où se loger. Aujourd’hui, il existe en France plus de locataires que de propriétaires, notamment dans les milieux urbains. De ce fait, certains investisseurs se permettent de fixer des loyers ou les montants d’acquisition des immeubles trop hauts. Par le plafonnement des loyers, la loi vise à protéger les acteurs passifs de l’immobilier locatif que sont les locataires et certains investisseurs.
Plan de l'article
- Les locataires : les bénéficiaires n°1 du plafonnement des loyers
- Les investisseurs en immobilier locatif
- Les recours contre le non-respect du plafonnement des loyers
- Les conséquences du plafonnement des loyers sur le marché immobilier
- Les limites du plafonnement des loyers : une solution efficace pour tous ?
- Les propriétaires bailleurs : comment s’adapter au plafonnement des loyers ?
- Les villes concernées par le plafonnement des loyers : quels critères sont pris en compte ?
Les locataires : les bénéficiaires n°1 du plafonnement des loyers
Le plafonnement des loyers est une mesure du gouvernement français qui vise à protéger les locataires des abus de certains bailleurs. Il limite dans les zones dites tendues le loyer à un prix fixe que nul ne doit excéder. Cet encadrement concerne tous les nouveaux baux signés.
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En effet, 1149 communes des 28 plus grandes métropoles françaises sont concernées par cette mesure. Les locataires de ces communes sont donc les personnes à qui le plafonnement des loyers en France profite le plus. Par ailleurs, il convient de rappeler que les zones dites couvertes ne sont pas soumises à l’application de la mesure de l’encadrement des loyers. Cela ne sera possible que lorsqu’une ville en a demandé.
Les investisseurs en immobilier locatif
Les investisseurs en immobilier locatif se positionnent comme un autre bénéficiaire du plafonnement des loyers. En effet, compte tenu de la forte demande de location dans les zones tendues, les prix des immeubles sont constamment revus à la hausse. Il en est de même pour les anciens logements se trouvant dans ces zones, lesquels deviennent de plus en plus chers. Cela constitue un obstacle pour certains investisseurs qui nourrissent l’envie d’investir dans ces zones. Cet encadrement peut donc permettre aux investisseurs les moins nantis de s’intéresser aux marchés urbains ainsi qu’aux logements anciens.
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Les recours contre le non-respect du plafonnement des loyers
La loi oblige les bailleurs à être très transparents dans leurs relations avec les locataires. C’est pour cela qu’ils sont tenus d’utiliser pour tout locataire le modèle de bail rendu obligatoire depuis 2014. Ce modèle oblige le bailleur à indiquer de façon explicite les valeurs de référence médianes et majorées. Le but est de permettre au locataire de savoir aisément si le loyer demandé par son propriétaire ne dépasse pas le plafond fixé.
Cependant, le bailleur a la possibilité de dépasser les valeurs de référence médianes et majorées dès qu’il justifie son acte. Il peut arriver qu’il complète le loyer de façon exceptionnelle. Peu importe la situation, il est tenu de se justifier. A défaut, le locataire peut mettre en œuvre diverses procédures contre lui. Il a la faculté de formuler une demande qu’il va adresser au bailleur par courrier recommandé. Il peut également saisir la commission de conciliation ou carrément assigner le bailleur en justice.
Seule l’assignation peut lui permettre d’obtenir une décision exécutoire, surtout lorsque le bailleur ne s’exécute pas ou refuse d’appliquer l’avis de la commission de conciliation. Par ailleurs, même si un bailleur justifie son complément de loyer exceptionnel ou son dépassement du loyer de référence majoré, le locataire peut toujours contester. Il doit à cet effet saisir la commission de conciliation dans un délai de trois mois après la signature du bail. Il dispose du même délai pour saisir le juge si l’avis de la commission ne le satisfait pas. Ce délai court à partir de la date de réception dudit avis.
Les conséquences du plafonnement des loyers sur le marché immobilier
Le plafonnement des loyers a suscité de vifs débats depuis son instauration. Si certains y voient une mesure sociale visant à protéger les locataires, d’autres la considèrent comme un frein au marché immobilier. Effectivement, en limitant le montant des loyers, cette mesure peut dissuader les investisseurs immobiliers et réduire leur rentabilité.
Certains professionnels de l’immobilier se sont aussi inquiétés du risque de voir apparaître un marché parallèle où les loyers seraient fixés librement sans tenir compte du dispositif mis en place pour protéger les locataires. Ces craintes semblent peu fondées car le dispositif est encadré par des sanctions pénales importantes pour ceux qui ne respecteraient pas cette loi.
Il est cependant difficile d’évaluer précisément l’impact qu’a eu le plafonnement sur le marché immobilier dans son ensemble. Certains analystes sont pessimistes quant à l’avenir du secteur et prévoient une baisse significative des investissements immobiliers avec un impact négatif sur la construction neuve ainsi que la rénovation énergétique des logements anciens.
D’autres experts soutiennent néanmoins que cela pourrait avoir un effet positif sur le long terme : grâce à ce dispositif, il serait possible d’enrayer la flambée des prix et donc permettre aux ménages modestes tels que les étudiants ou jeunes travailleurs de trouver plus facilement un logement abordable dans certaines villes où la pénurie se fait sentir (Paris, Lyon, Marseille…).
Si cet outil permet aux moins fortunés d’accéder à la location, cela pourrait aussi avoir un effet bénéfique sur le marché immobilier dans son ensemble. Le gouvernement devrait maintenir ce dispositif pour atteindre les objectifs qu’il s’est fixés en matière de logement abordable et ainsi faire face aux déséquilibres qui existent entre l’offre et la demande de logements.
Les limites du plafonnement des loyers : une solution efficace pour tous ?
Le plafonnement des loyers présente aussi certaines limitations. En effet, il ne s’applique pas à tous les types de locations et certains baux sont exclus du dispositif. C’est notamment le cas pour les locations meublées, celles qui font l’objet d’une première location ou encore les logements situés en zone tendue mais dont la surface dépasse un certain seuil.
Même si la mesure est censée permettre aux locataires de limiter leurs charges liées au logement, elle peut aussi avoir un effet négatif sur leur pouvoir d’achat : ces derniers risquent effectivement de se retrouver confrontés à une offre limitée et donc contraints de choisir entre des logements excentrés ou trop petits. Cette situation peut alors engendrer une augmentation du temps passé dans les transports en commun ainsi que des frais supplémentaires concernant leur déplacement quotidien.
On peut se demander si cette mesure suffit vraiment à résoudre la problématique du logement abordable. Si elle représente effectivement une solution pour les ménages modestes tels que les étudiants ou jeunes travailleurs citadins, elle ne constitue pas une réponse pérenne afin d’enrayer définitivement la flambée des prix immobiliers dans certaines grandes villes françaises.
Au-delà de ces considérations économiques et sociales liées au dispositif mis en place par le gouvernement français depuis 2015, celui-ci a été salué par plusieurs associations telles que La fondation Abbé Pierre, Emmaüs Habitat ou encore Le Secours Populaire qui l’ont considéré comme un premier pas vers une politique de logement plus solidaire. Ces organisations ont toutefois appelé à la mise en place d’une véritable réforme du marché immobilier pour répondre aux déséquilibres existants et permettre aux ménages les plus précaires d’accéder plus facilement à un logement décent.
Les propriétaires bailleurs : comment s’adapter au plafonnement des loyers ?
Le plafonnement des loyers nécessite le respect scrupuleux des règles en vigueur afin d’éviter tout contentieux avec les locataires. En cas de non-respect des dispositions légales, ces derniers peuvent être contraints de rembourser une partie du loyer perçu ainsi que de verser des dommages et intérêts.
Le plafonnement des loyers représente un véritable défi pour les propriétaires-bailleurs qui doivent s’adapter aux nouvelles règles imposées par la loi. La mise en place d’un tel dispositif doit aussi inciter à une réflexion plus globale sur le marché immobilier français et encourager la mise en œuvre de politiques publiques adaptées afin de faciliter l’accès au logement pour tous.
Les villes concernées par le plafonnement des loyers : quels critères sont pris en compte ?
Le plafonnement des loyers est une mesure qui varie selon les villes et les communes. Effectivement, chaque ville dispose de sa propre grille de référence pour établir le montant maximum du loyer. La méthode utilisée pour déterminer les plafonds des loyers diffère aussi d’une ville à l’autre.
Généralement, certains critères sont pris en compte pour fixer les plafonds des loyers. Il s’agit notamment :
• Des caractéristiques propres au logement : la surface habitable, le nombre de pièces principales ainsi que la localisation géographique.
• Le marché immobilier local : il peut être tendu ou non-tendu selon la région où se trouve le bien immobilier concerné par cette réglementation.
• La date de construction du logement : plus un logement est ancien, moins son prix sera élevé.
Vous devez respecter le tarif imposé, il y a toujours suffisamment de demandeurs pour louer leur bien en dessous ou sans respect stricto-sensu des règles légales.
