Dans le cadre d’une loi de défiscalisation, en tant qu’investisseur en immobilier locatif, votre bien peut générer un déficit immobilier. Ce dernier peut être comptabilisé sur votre revenu global ou se reporter en tant que déficit foncier antérieur. De même, en cas d’existence, le montant des déficits antérieurs non encore imputés peut apparaître sur votre avis d’imposition. Découvrez ici comment utiliser ce montant.
Plan de l'article
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un stratagème fiscal qui permet à un propriétaire d’optimiser ses revenus locatifs tout en baissant ses impôts. C’est un mécanisme qui permet à un propriétaire dont le bien coûte plus cher qu’il ne rapporte de déduire la différence de son revenu total pendant plusieurs années.
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Quel est le fonctionnement du déficit foncier ?
Les déficits fonciers peuvent être considérés comme antérieurs s’ils proviennent d’un déficit immobilier (de plus de 10 700 €) qui ne peut être compensé par le total des revenus de chaque exercice annuel. De même, ils peuvent être considérés comme tels s’ils proviennent de la part la plus élevée des intérêts de l’emprunt. Cette dernière ne peut donc pas être couverte par le montant des loyers.
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Ainsi, la part du déficit foncier résultant des charges déductibles, hors intérêts d’emprunt, est à imputer sur le total des revenus dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus éventuel pourra être affecté aux revenus immobiliers ultérieurs. Dans le cas où le déficit excéderait 10 700 euros, ils seront déduits du total des revenus correspondant à l’année du manque à gagner.
Quant à la partie supérieure à 10 700 euros, elle sera déduite de tous les revenus durant six ans et des revenus fonciers sur une dizaine d’années. L’ensemble des revenus fonciers est constitué des revenus perçus, du revenu total correspondant à l’ensemble des entrées du contribuable.
Les déficits antérieurs non encore imputés annulent le bénéfice foncier pour faire baisser l’impôt.
Conditions d’éligibilité
Dans la logique d’optimiser ses revenus locatifs tout en baissant ses impôts, le propriétaire doit remplir certaines conditions. En premier lieu, le bien doit être loué le 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. C’est-à-dire que si vous faites un manque à gagner en 2022, vous devez louer le bien en question jusqu’au 31 décembre 2025.
Ensuite, les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours. Ils ne concernent que les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien. Enfin, votre déficit foncier ne peut être imputé qu’avec des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (et non des revenus soumis à un taux forfaitaire).
Les avantages fiscaux liés au déficit foncier
L’utilisation du montant total des déficits fonciers non encore imputés présente de nombreux avantages fiscaux pour les propriétaires immobiliers. Cela leur permet de réduire considérablement leur impôt sur le revenu. Effectivement, en déduisant ces déficits des revenus fonciers positifs, le contribuable peut diminuer sa charge fiscale et ainsi bénéficier d’une économie conséquente.
Cette stratégie permet aussi de diminuer la tension locative en encourageant les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation ou d’amélioration de leurs biens immobiliers. Effectivement, en récupérant une partie des dépenses engagées grâce au déficit foncier, ils sont incités à investir dans la remise aux normes ou l’embellissement de leurs logements.
L’imputation du déficit foncier offre aussi une opportunité intéressante pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier. Grâce à cette mesure fiscale avantageuse, vous pouvez les financer partiellement par le biais du déficit généré. Cela facilite l’accès à la propriété tout en offrant la possibilité d’améliorer son capital immobilier.
Il faut souligner que cette stratégie n’est pas sans risques. Vous devez vous faire accompagner par des professionnels afin de tirer pleinement parti de ces avantages fiscaux liés au déficit foncier.
Comment optimiser l’utilisation du montant total des déficits antérieurs non encore imputés
Pour tirer le meilleur parti du montant total des déficits antérieurs non encore imputés, il faut mettre en place une stratégie réfléchie et bien planifiée. Voici quelques conseils pour optimiser cette utilisation :
Analyser la situation fiscale : Avant de prendre toute décision, il est crucial d’examiner attentivement votre situation fiscale actuelle. Cela permettra de déterminer quelles sont les options les plus avantageuses pour utiliser ces déficits antérieurs non imputés.
Consulter un expert fiscal : Étant donné la complexité du sujet, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel spécialisé en fiscalité. Un expert saura vous guider et vous conseiller sur les meilleures démarches.
