Dans le cadre d’une loi de défiscalisation, en tant qu’investisseur en immobilier locatif, votre bien peut générer un déficit immobilier. Ce dernier peut être comptabilisé sur votre revenu global ou se reporter en tant que déficit foncier antérieur. De même, en cas d’existence, le montant des déficits antérieurs non encore imputés peut apparaître sur votre avis d’imposition. Découvrez ici comment utiliser ce montant.
Plan de l'article
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un stratagème fiscal qui permet à un propriétaire d’optimiser ses revenus locatifs tout en baissant ses impôts. C’est un mécanisme qui permet à un propriétaire dont le bien coûte plus cher qu’il ne rapporte de déduire la différence de son revenu total pendant plusieurs années.
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Quel est le fonctionnement du déficit foncier ?
Les déficits fonciers peuvent être considérés comme antérieurs s’ils proviennent d’un déficit immobilier (de plus de 10 700 €) qui ne peut être compensé par le total des revenus de chaque exercice annuel. De même, ils peuvent être considérés comme tels s’ils proviennent de la part la plus élevée des intérêts de l’emprunt. Cette dernière ne peut donc pas être couverte par le montant des loyers.
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Ainsi, la part du déficit foncier résultant des charges déductibles, hors intérêts d’emprunt, est à imputer sur le total des revenus dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus éventuel pourra être affecté aux revenus immobiliers ultérieurs. Dans le cas où le déficit excéderait 10 700 euros, ils seront déduits du total des revenus correspondant à l’année du manque à gagner.
Quant à la partie supérieure à 10 700 euros, elle sera déduite de tous les revenus durant six ans et des revenus fonciers sur une dizaine d’années. L’ensemble des revenus fonciers est constitué des revenus perçus, du revenu total correspondant à l’ensemble des entrées du contribuable.
Les déficits antérieurs non encore imputés annulent le bénéfice foncier pour faire baisser l’impôt.
Conditions d’éligibilité
Dans la logique d’optimiser ses revenus locatifs tout en baissant ses impôts, le propriétaire doit remplir certaines conditions. En premier lieu, le bien doit être loué le 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. C’est-à-dire que si vous faites un manque à gagner en 2022, vous devez louer le bien en question jusqu’au 31 décembre 2025.
Ensuite, les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours. Ils ne concernent que les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien. Enfin, votre déficit foncier ne peut être imputé qu’avec des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (et non des revenus soumis à un taux forfaitaire).
