Déduire l’amortissement d’un bien meublé en location, c’est jouer une carte que bien peu de bailleurs utilisent à fond. Pourtant, ce mécanisme repousse l’impôt, neutralise les loyers imposables et creuse l’écart avec la location nue, où l’on se contente de retrancher les intérêts du crédit.
Les règles de l’amortissement ne laissent guère place à l’improvisation : aucun déficit ne doit apparaître, et la valeur du terrain échappe systématiquement au calcul. Malgré sa puissance, ce levier reste sous-exploité, tout simplement parce que nombre de propriétaires ignorent son fonctionnement concret et les pièges à éviter.
Plan de l'article
Comprendre l’amortissement en LMNP : un pilier du statut de loueur meublé non professionnel
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’est imposé au fil des années comme le terrain de jeu préféré de ceux qui souhaitent alléger la pression fiscale sur leurs revenus locatifs. Sa force ? Autoriser, avec le régime réel, la déduction de l’amortissement, non seulement sur la valeur de l’immeuble (hors terrain), mais aussi sur les équipements et le mobilier.
Concrètement, amortir en LMNP, c’est lisser la perte de valeur de son patrimoine sur plusieurs exercices fiscaux. Résultat : une part importante des revenus locatifs échappe à l’impôt, année après année. Quand on compare au micro-BIC, qui propose seulement un abattement de 50% sur les recettes,, le régime réel permet d’aller bien au-delà, puisque charges et amortissements se déduisent réellement, au point de ramener la base imposable à zéro, parfois même en négatif.
Pour bénéficier de ce montage, il faut impérativement dépendre du BIC régime réel. Dans la pratique, beaucoup d’investisseurs s’appuient sur les compétences d’un expert-comptable, histoire de ne pas se tromper dans la répartition des postes ou d’oublier la subtilité d’une règle fiscale. La location meublée se détache ainsi de la location nue, où toute notion d’amortissement reste hors-jeu.
Ce levier concerne aussi bien le particulier qui cherche à booster la rentabilité de son studio, que le gestionnaire de patrimoine ou le bailleur plus aguerri. Comprendre et appliquer cette mécanique signifie alléger durablement le poids de l’impôt, sans jamais franchir la ligne rouge du cadre légal.
Quels biens et dépenses peut-on réellement amortir ?
La palette de dépenses concernées par l’amortissement LMNP s’avère vaste. Au centre, il y a évidemment le bien immobilier, mais attention, le terrain reste exclu : seule la construction compte, qu’elle ait été achetée neuve, ancienne, ou réalisée sur mesure. On parle généralement d’une durée d’amortissement comprise entre vingt et trente ans, en fonction du type de bâtiment.
Le mobilier s’amortit quant à lui sur une période plus courte, souvent entre cinq et dix ans. Cela inclut la literie, l’électroménager, les tables, les chaises, le canapé, mais aussi la vaisselle ou les rideaux, dès lors qu’ils sont présents dans le logement pour les besoins de la location meublée. Les équipements indispensables à la labellisation meublé de tourisme classé entrent aussi dans le périmètre.
Quant aux travaux, seuls ceux qui relèvent de l’investissement (par opposition à l’entretien courant) sont concernés. Isolation, rénovation complète, remplacement du chauffage : dès lors que la valeur du bien s’en trouve augmentée sur plusieurs années, la dépense est amortissable, sur une durée adaptée à chaque élément.
Pour tirer le meilleur parti de la déduction, il convient de ventiler chaque dépense entre la part immobilière, le mobilier et les équipements. Se faire accompagner par un professionnel permet de respecter les bonnes durées d’amortissement et d’assurer un calcul d’amortissement LMNP conforme aux attentes de l’administration.
Les avantages fiscaux concrets de l’amortissement en LMNP
Le régime réel du loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre un avantage fiscal difficilement égalable dans le secteur de la location meublée. L’amortissement permet de réduire fortement les revenus locatifs imposables du propriétaire. Contrairement au micro-BIC, où un abattement forfaitaire s’applique, ici chaque charge et chaque dotation aux amortissements vient s’imputer sur le revenu.
L’effet est imparable : la base imposable peut être neutralisée, parfois sur de longues périodes. Un investisseur LMNP sous régime réel peut ainsi percevoir des loyers, les déclarer, tout en étant exonéré d’impôt sur ces sommes tant que les amortissements couvrent le bénéfice.
Ce mécanisme dope la rentabilité nette et réduit le poids de la fiscalité à sa plus simple expression. À l’inverse, en location nue, le bailleur doit composer avec une fiscalité moins favorable : seuls les intérêts et charges sont déduits, aucun amortissement ne vient alléger la note finale. La fiscalité de la location meublée garde donc une longueur d’avance pour ceux qui veulent maximiser leurs revenus nets.
À noter toutefois : en cas de revente, l’amortissement ne vient pas minorer la plus-value imposable. Cette règle, confirmée pour 2025, reste inchangée. Le dispositif s’impose aujourd’hui comme l’un des plus efficaces pour limiter l’imposition sur les flux générés par la location meublée, sans impacter la fiscalité sur la cession du bien.
Calculer et simuler son amortissement LMNP : mode d’emploi étape par étape
Déterminer la base amortissable
Avant toute chose, il faut établir avec précision le montant total investi dans le logement meublé. Seuls certains postes ouvrent droit à l’amortissement : prix d’achat du bien (hors terrain), frais de notaire, frais d’agence, et travaux de rénovation lourde. Le terrain, lui, reste systématiquement hors du calcul. Cette séparation s’avère déterminante pour la suite.
Voici comment s’organisent les grandes catégories d’amortissement :
- Immobilier (hors terrain) : la durée d’amortissement s’étale généralement entre 25 et 40 ans.
- Mobilier et équipements : ces éléments se répartissent sur 5 à 10 ans, en fonction de leur nature et de leur vétusté.
Calculer l’amortissement annuel
Le calcul adopte une méthode linéaire : on divise le montant à amortir par le nombre d’années correspondant à chaque catégorie. Un exemple ? Sur un logement de 200 000 € (hors terrain) avec une durée d’amortissement de 30 ans, la dotation annuelle atteindra environ 6 666 €. Le mobilier, lui, sera ventilé sur 5 à 10 ans, selon l’équipement. Additionnez alors les différents montants pour connaître la somme totale à déduire des revenus locatifs chaque année.
Utiliser la simulation pour optimiser la fiscalité
Simuler différents scénarios, seul ou avec un expert-comptable, permet d’anticiper l’impact précis de l’amortissement LMNP sur la rentabilité. Les outils de simulation spécialisés offrent une vision claire du résultat fiscal et évitent les mauvaises surprises lors de la déclaration de la location meublée non professionnelle.
Opter pour le régime réel simplifié maximise le bénéfice du calcul amortissement LMNP. La déclaration fiscale s’en trouve affinée et la pression fiscale, réduite. Piloter chaque étape de près, c’est garder la main sur sa stratégie patrimoniale.
Au bout du compte, l’amortissement LMNP reste l’arme favorite de ceux qui veulent conjuguer rentabilité, sécurité et optimisation. Prendre le temps de l’apprivoiser, c’est donner une toute autre dimension à l’investissement locatif meublé. Reste à savoir qui saura vraiment en profiter sur la durée.
