Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI, acronyme désignant une société civile de placement immobilier, est à la fois une structure typiquement française d'investissement de placement collectif et une société à la tête d'un patrimoine immobilier.
La SCPI collecte des fonds issus pour l'essentiel d'investisseurs particuliers. Chaque investisseur recevra alors des parts sociales de la SCPI.
Avec ces fonds collectés, la SCPI achètera et s'occupera de la gestion des biens immeubles acquis. Quand il achète des parts de la SCPI, chaque investisseur devient un associé et il percevra de ce fait des loyers, sous forme de dividende.
L'objet d'une société civile de placement immobilier réside - sous les règles du droit - dans l'acquisition et la gestion des baux commerciaux d'un patrimoine immobilier de nature professionnelle, tels que commerces, bureaux, hôtels, maisons de retraite, cliniques ou entrepôts.
La société de gestion s'occupe de la collecte de l'argent auprès de particuliers, d'identifier des biens immobiliers dans lesquels investir, de gérer l'ensemble du parc immobilier et de répartir loyers et/ou avantages fiscaux à ceux qui en détiennent des parts.
La SCPI collecte des fonds issus pour l'essentiel d'investisseurs particuliers. Chaque investisseur recevra alors des parts sociales de la SCPI.
Avec ces fonds collectés, la SCPI achètera et s'occupera de la gestion des biens immeubles acquis. Quand il achète des parts de la SCPI, chaque investisseur devient un associé et il percevra de ce fait des loyers, sous forme de dividende.
L'objet d'une société civile de placement immobilier réside - sous les règles du droit - dans l'acquisition et la gestion des baux commerciaux d'un patrimoine immobilier de nature professionnelle, tels que commerces, bureaux, hôtels, maisons de retraite, cliniques ou entrepôts.
La société de gestion s'occupe de la collecte de l'argent auprès de particuliers, d'identifier des biens immobiliers dans lesquels investir, de gérer l'ensemble du parc immobilier et de répartir loyers et/ou avantages fiscaux à ceux qui en détiennent des parts.
Quels sont les différents types de SCPI ?
On distingue deux grands types de SCPI qui diffèrent par la nature des patrimoines immobiliers qu'elles gèrent.
Il y a d'un côté des SCPI d'entreprise qui s'adossent sur un parc constitué de biens professionnels tels que, par exemple, commerces, bureaux, ou entrepôts.
Par ailleurs, d'autres SCPI offrent un investissement résidentiel (logements), qui s’adosse sur des dispositifs fiscaux, tels que la loi Pinel, qui ouvrent droit à des réductions fiscales.
Il y a d'un côté des SCPI d'entreprise qui s'adossent sur un parc constitué de biens professionnels tels que, par exemple, commerces, bureaux, ou entrepôts.
Par ailleurs, d'autres SCPI offrent un investissement résidentiel (logements), qui s’adosse sur des dispositifs fiscaux, tels que la loi Pinel, qui ouvrent droit à des réductions fiscales.
Quelle est la fiscalité en vigueur pour les SCPI ?
Les SCPI sont considérées comme des sociétés « fiscalement transparentes », c'est-à-dire qu’elles ne sont pas elles-mêmes redevables à l'Administration Fiscale.
S'il investit en direct dans les parts d'une SCPI, l'investisseur sera imposé comme s'il était le propriétaire des biens immobiliers.
Les revenus issus des SCPI ont donc le statut de revenus fonciers. Les revenus issus d'immeubles lotis en France sont ainsi imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu français, toutefois majoré des prélèvements sociaux, dont le taux est actuellement de 17,2 %. Cela implique que, si vous êtes imposé en France sur des revenus provenant de SCPI françaises, le taux d'imposition global pourra atteindre le taux de 62,2 % si votre taux maximal d'imposition est de 45 %.
Les revenus issus d'immeubles lotis hors des frontières seront imposés à la source. Ils seront réglés par la SCPI en lieu et place de l'investisseur, et ce dernier profitera alors d'un mécanisme qui lui évitera une double imposition en France. Cette situation est donc souvent avantageuse pour celui qui a investi dans la SCPI européenne : les taux d'imposition appliqués sont en général plus faibles à l'étranger qu'en France, et les revenus fonciers ne sont pas - eux - assujettis aux prélèvements sociaux en vigueur en France.
S'il investit en direct dans les parts d'une SCPI, l'investisseur sera imposé comme s'il était le propriétaire des biens immobiliers.
Les revenus issus des SCPI ont donc le statut de revenus fonciers. Les revenus issus d'immeubles lotis en France sont ainsi imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu français, toutefois majoré des prélèvements sociaux, dont le taux est actuellement de 17,2 %. Cela implique que, si vous êtes imposé en France sur des revenus provenant de SCPI françaises, le taux d'imposition global pourra atteindre le taux de 62,2 % si votre taux maximal d'imposition est de 45 %.
Les revenus issus d'immeubles lotis hors des frontières seront imposés à la source. Ils seront réglés par la SCPI en lieu et place de l'investisseur, et ce dernier profitera alors d'un mécanisme qui lui évitera une double imposition en France. Cette situation est donc souvent avantageuse pour celui qui a investi dans la SCPI européenne : les taux d'imposition appliqués sont en général plus faibles à l'étranger qu'en France, et les revenus fonciers ne sont pas - eux - assujettis aux prélèvements sociaux en vigueur en France.
Les diverses façons d'investir dans une SCPI
Investir en pleine propriété
Investir en pleine propriété est la façon la plus répandue d'investir dans des parts d'une SCPI.
Il suffit pour cela d'acheter des parts, d'en acquérir en conséquence la pleine jouissance et donc, de percevoir les revenus qui en proviennent.
Ce type d'acquisition peut s'effectuer au comptant ou à crédit. Pour le financement de ses projets, une SCPI peut, de manière limitée, recourir à l'emprunt.
Un particulier peut utiliser un crédit immobilier pour acquérir des parts d'une SCPI.
Investir en démembrement temporaire
Le démembrement de propriété est un concept couramment employé dans l'immobilier classique mais beaucoup moins dans l'acquisition de parts de SCPI.
Pourtant, le principe reste le même.
La pleine propriété est constituée de deux droits distincts :
Chacun peut ainsi investir en nue-propriété et/ou en usufruit, avec pour chacune des parties un but distinct. Toutefois, la nue-propriété implique de renoncer de façon temporaire aux revenus issus de la SCPI.
La nue-propriété
Renoncer aux revenus des parts de SCPI en optant pour la nue-propriété permet de bénéficier d'une décote à l'achat de 20 à 35 %.
Plus le démembrement est long, plus la décote croit. On peur alors acheter une part d'une valeur de 100 euros pour 80 euros mais, en contrepartie, aucun revenu ne pourra être perçu durant toute la période du démembrement.
Au terme du démembrement, la pleine propriété de la part est réintégrée, exempte de toute fiscalité ou prélèvements sociaux. La valeur de la part est alors appréciée de 80 à 100 euros, soit une plus-value potentielle de 20 euros, susceptible de varier selon la valeur en pleine propriété de la part durant le démembrement : en dernière instance, récupérer une part dont la valeur pourrait avoir évolué à 110 euros comme à 90 euros est une éventualité.
Indépendamment de sa valeur en pleine propriété, ce terme inaugure la perception des premiers revenus en tant que plein-propriétaire.
L'usufruit
À l'occasion d'un investissement en usufruit, la contrepartie du nu-propriétaire s'élève de 20 à 35 % du prix des parts. Des revenus seront perçus durant la durée complète du placement à concurrence de leur valeur en pleine propriété.
Si l'investissement dans les parts d'une SCPI comporte quelques inconvénients ci-dessous mentionnés afin d’effectuer un choix en pleine connaissance de cause, ils sont largement compensés par les avantages qui en résultent.
Si les frais d'entrée sont parfois plus élevés que lors d'un investissement en direct, il s'agit d'un placement immobilier accessible à partir d'une centaine d'euros. Il est donc potentiellement ouvert à des investisseurs ne disposant pas d'un capital important.
Vous rémunérez certes la SCPI pour la gestion des locataires - des frais de gestion sont appliqués aux loyers payés par les locataires, ce qui obère votre dividende; mais vous êtes en revanche libéré des contraintes de la gestion locative, qui est qui plus est confiée aux mains d'experts du domaine, et ce service est compris dans les frais de gestion.
Vous ne possédez certes pas un bien dans son intégralité - seulement une ou plusieurs parts d'une société -mais vous vous retrouvez à la tête d'un patrimoine immobilier diversifié dont les risques associés sont répartis entre vous et d'autres investisseurs.
S'il vous faudra attendre quelques mois – un temps appelé délai de jouissance - avant de toucher vos premiers dividendes, le temps que la société de gestion achète un immeuble, vous percevrez bientôt en revanche un revenu potentiel complémentaire et régulier issu des loyers versés par les locataires.
Investir en pleine propriété est la façon la plus répandue d'investir dans des parts d'une SCPI.
Il suffit pour cela d'acheter des parts, d'en acquérir en conséquence la pleine jouissance et donc, de percevoir les revenus qui en proviennent.
Ce type d'acquisition peut s'effectuer au comptant ou à crédit. Pour le financement de ses projets, une SCPI peut, de manière limitée, recourir à l'emprunt.
Un particulier peut utiliser un crédit immobilier pour acquérir des parts d'une SCPI.
Investir en démembrement temporaire
Le démembrement de propriété est un concept couramment employé dans l'immobilier classique mais beaucoup moins dans l'acquisition de parts de SCPI.
Pourtant, le principe reste le même.
La pleine propriété est constituée de deux droits distincts :
- la nue-propriété,
- et l'usufruit.
Chacun peut ainsi investir en nue-propriété et/ou en usufruit, avec pour chacune des parties un but distinct. Toutefois, la nue-propriété implique de renoncer de façon temporaire aux revenus issus de la SCPI.
La nue-propriété
Renoncer aux revenus des parts de SCPI en optant pour la nue-propriété permet de bénéficier d'une décote à l'achat de 20 à 35 %.
Plus le démembrement est long, plus la décote croit. On peur alors acheter une part d'une valeur de 100 euros pour 80 euros mais, en contrepartie, aucun revenu ne pourra être perçu durant toute la période du démembrement.
Au terme du démembrement, la pleine propriété de la part est réintégrée, exempte de toute fiscalité ou prélèvements sociaux. La valeur de la part est alors appréciée de 80 à 100 euros, soit une plus-value potentielle de 20 euros, susceptible de varier selon la valeur en pleine propriété de la part durant le démembrement : en dernière instance, récupérer une part dont la valeur pourrait avoir évolué à 110 euros comme à 90 euros est une éventualité.
Indépendamment de sa valeur en pleine propriété, ce terme inaugure la perception des premiers revenus en tant que plein-propriétaire.
L'usufruit
À l'occasion d'un investissement en usufruit, la contrepartie du nu-propriétaire s'élève de 20 à 35 % du prix des parts. Des revenus seront perçus durant la durée complète du placement à concurrence de leur valeur en pleine propriété.
Si l'investissement dans les parts d'une SCPI comporte quelques inconvénients ci-dessous mentionnés afin d’effectuer un choix en pleine connaissance de cause, ils sont largement compensés par les avantages qui en résultent.
Si les frais d'entrée sont parfois plus élevés que lors d'un investissement en direct, il s'agit d'un placement immobilier accessible à partir d'une centaine d'euros. Il est donc potentiellement ouvert à des investisseurs ne disposant pas d'un capital important.
Vous rémunérez certes la SCPI pour la gestion des locataires - des frais de gestion sont appliqués aux loyers payés par les locataires, ce qui obère votre dividende; mais vous êtes en revanche libéré des contraintes de la gestion locative, qui est qui plus est confiée aux mains d'experts du domaine, et ce service est compris dans les frais de gestion.
Vous ne possédez certes pas un bien dans son intégralité - seulement une ou plusieurs parts d'une société -mais vous vous retrouvez à la tête d'un patrimoine immobilier diversifié dont les risques associés sont répartis entre vous et d'autres investisseurs.
S'il vous faudra attendre quelques mois – un temps appelé délai de jouissance - avant de toucher vos premiers dividendes, le temps que la société de gestion achète un immeuble, vous percevrez bientôt en revanche un revenu potentiel complémentaire et régulier issu des loyers versés par les locataires.
Bien comprendre les rendements servis par le placement en SCPI
Chacune des performances qui sont communiquées par les SCPI ne peut être comparée entre elles. Afin de ne pas être surpris, il est fondamental de bien savoir lire ce genre de données.
Lorsqu’on réalise un investissement dans la "pierre-papier", on se laisse facilement guider par le rendement. C’est le premier réflexe de tous les investisseurs. En ce qui concerne les SCPI, c’est le TDVM ou le taux de distribution sur la valeur marché qui les guide.
Ce taux est un remplacement moins normalisé de la notion du rendement depuis le mois de juillet 2012. Dans la pratique, le TDVM est calculé par la division du dividende versé au titre de l’année avec le prix de part acquéreur moyen de la même année.
Ce prix de part acquéreur moyen est la moyenne des prix acquéreurs constatés au niveau des marchés (primaire et secondaire). Ils sont pondérés par les volumes d’échanges sur l’année. Les droits et les frais y sont inclus.
Le TDVM prend donc en compte le montant réel des parts qui sont payées par les nouveaux associés-épargnants de la SCPI.
Lorsqu’on réalise un investissement dans la "pierre-papier", on se laisse facilement guider par le rendement. C’est le premier réflexe de tous les investisseurs. En ce qui concerne les SCPI, c’est le TDVM ou le taux de distribution sur la valeur marché qui les guide.
Ce taux est un remplacement moins normalisé de la notion du rendement depuis le mois de juillet 2012. Dans la pratique, le TDVM est calculé par la division du dividende versé au titre de l’année avec le prix de part acquéreur moyen de la même année.
Ce prix de part acquéreur moyen est la moyenne des prix acquéreurs constatés au niveau des marchés (primaire et secondaire). Ils sont pondérés par les volumes d’échanges sur l’année. Les droits et les frais y sont inclus.
Le TDVM prend donc en compte le montant réel des parts qui sont payées par les nouveaux associés-épargnants de la SCPI.
Les revenus exceptionnels inclus dans le rendement
Jusqu’à présent, l’explication est claire. Pourtant, les choses se compliquent lorsqu’on prend compte des éléments qui constituent les dividendes qui sont versés par les fonds immobiliers.
Une distribution exceptionnelle est intégrée dans ces coupons. On peut citer celle qui est versée au titre d’éventuelle plus-value par exemple.
Cela n’est pas toujours évident dans la plupart des cas. La SCPI est libre de réaliser la distribution ou non des plus-values qu’elle a réalisées.
Par contre, dans la logique, ces dernières doivent être réinvesties dans d’autres immeubles. On constate par exemple une stagnation ou une baisse de quelques valeurs pendant la crise.
La distribution s’avère alors dangereuse, car elle peut appauvrir la SCPI petit à petit.
Le RAN ou le report à nouveau est aussi un autre élément inclus dans le rendement étalé. C’est une réserve de bénéfices constituée tout au fil de l’eau. Elle peut être distribuée aux associés de la SCPI en cas de difficultés financières passagères par exemple.
La non-récurrence de cette partie de revenus n’étant pas issus de l’activité locative telle de réels dividendes met en doute sa portée.
La nature intrinsèque des dividendes ainsi que trois autres considérations peut fausser la comparaison des TDVM communiqués par les Sociétés de gestion de SCPI. Ce sont des méthodes de gestion et des astuces de communication bien légales. Cependant, elles déforment les classements annuels et traditionnels sur les performances des SCPI.
Une distribution exceptionnelle est intégrée dans ces coupons. On peut citer celle qui est versée au titre d’éventuelle plus-value par exemple.
Cela n’est pas toujours évident dans la plupart des cas. La SCPI est libre de réaliser la distribution ou non des plus-values qu’elle a réalisées.
Par contre, dans la logique, ces dernières doivent être réinvesties dans d’autres immeubles. On constate par exemple une stagnation ou une baisse de quelques valeurs pendant la crise.
La distribution s’avère alors dangereuse, car elle peut appauvrir la SCPI petit à petit.
Le RAN ou le report à nouveau est aussi un autre élément inclus dans le rendement étalé. C’est une réserve de bénéfices constituée tout au fil de l’eau. Elle peut être distribuée aux associés de la SCPI en cas de difficultés financières passagères par exemple.
La non-récurrence de cette partie de revenus n’étant pas issus de l’activité locative telle de réels dividendes met en doute sa portée.
La nature intrinsèque des dividendes ainsi que trois autres considérations peut fausser la comparaison des TDVM communiqués par les Sociétés de gestion de SCPI. Ce sont des méthodes de gestion et des astuces de communication bien légales. Cependant, elles déforment les classements annuels et traditionnels sur les performances des SCPI.
Le rendement annualisé est une représentation estropiée de la réalité
Les produits récents se situent dans la lumière sans en avoir le mérite.
Il met en exergue la méthode du rendement annualisé en définissant l’extrapolation du dividende versé aux partenaires fondateurs sur une année comme un trompe l'œil.
Pour illustrer cette information peu claire pour l’épargnant, nous prenons une SCPI se lançant au mois de décembre. Elle a 100 euros comme souscription et 50 centimes comme dividendes versés. 50 centimes divisés par 100 euros donnent une performance de 0,5%. Elle va par contre annoncer un TDVM de 6%, ce qui n’est pas du tout identique pour l’épargnant.
La pérennité de ce taux de distribution n’est pas garantie.
Il met en exergue la méthode du rendement annualisé en définissant l’extrapolation du dividende versé aux partenaires fondateurs sur une année comme un trompe l'œil.
Pour illustrer cette information peu claire pour l’épargnant, nous prenons une SCPI se lançant au mois de décembre. Elle a 100 euros comme souscription et 50 centimes comme dividendes versés. 50 centimes divisés par 100 euros donnent une performance de 0,5%. Elle va par contre annoncer un TDVM de 6%, ce qui n’est pas du tout identique pour l’épargnant.
La pérennité de ce taux de distribution n’est pas garantie.
La collecte comme origine du rendement
Le deuxième facteur pouvant fausser la comparaison entre les plus jeunes SCPI est la période de jouissance ainsi que l’utilisation tacite qui en est effectuée.
Il faut qu’un épargnant achetant des parts de SCPI attende un certain temps avant d'obtenir ses premiers dividendes.
C’est la période de jouissance située entre trois et six mois.
Cette période évite de léser les associés historiques actuels. L’atténuation du dividende d’une autre manière s’impose en attendant l’investissement de l’argent collecte par l’entreprise de gestion.
Cette période de carence est fréquemment poussée à la limite maximum pendant l’investissement des sommes collectées et la sécurisation du rendement.
Cette astuce permet le gonflement du TDVM communiqué.
Il faut qu’un épargnant achetant des parts de SCPI attende un certain temps avant d'obtenir ses premiers dividendes.
C’est la période de jouissance située entre trois et six mois.
Cette période évite de léser les associés historiques actuels. L’atténuation du dividende d’une autre manière s’impose en attendant l’investissement de l’argent collecte par l’entreprise de gestion.
Cette période de carence est fréquemment poussée à la limite maximum pendant l’investissement des sommes collectées et la sécurisation du rendement.
Cette astuce permet le gonflement du TDVM communiqué.
SCPI internationales : Attention à la fiscalité.
Le dernier facteur pouvant distordre les comparaisons des rendements en SCPI est la notion de la fiscalité.
Il n’y a pas de problème pour les sociétés avec des actifs se trouvant en France.
Ce n’est pas la SCPI qui est assujettie à l’impôt sur le revenu, mais plutôt l’associé en tant que personne physique.
En revanche, une SCPI paie en partie l’impôt en cas d’investissement à l’international.
Lors de communication d’un rendement net avec une fiscalité étrangère, la publication d’un TDVM brut est précisée. Ces diverses techniques de présentation ne sont pas mentionnées pour les classements effectués sur la place. Pourtant, cela change la donne de manière considérable.
La clarté et la transparence de l’information s’avèrent nécessaires. Il faut que les investisseurs surveillent en premier lieu le NIP (ou Net in the Pocket). Les investisseurs méritent de connaître ce qu’ils touchent de leur épargne.
Il est impossible d’évoquer un abus, mais plutôt des latitudes offertes aux Entreprises de gestion.
Effectivement, un réel vide juridique entoure l’information des rendements.
L’Aspim ou l’association française des sociétés de placement immobilier a exposé une recommandation sur les bonnes pratiques en matière de communication financière.
La valeur de cette recommandation n’est pas contraignante. Avec toutes les attentes des investisseurs dans ce secteur, l’éclaircissement de ce point s’impose pour le Régulateur.
Il n’y a pas de problème pour les sociétés avec des actifs se trouvant en France.
Ce n’est pas la SCPI qui est assujettie à l’impôt sur le revenu, mais plutôt l’associé en tant que personne physique.
En revanche, une SCPI paie en partie l’impôt en cas d’investissement à l’international.
Lors de communication d’un rendement net avec une fiscalité étrangère, la publication d’un TDVM brut est précisée. Ces diverses techniques de présentation ne sont pas mentionnées pour les classements effectués sur la place. Pourtant, cela change la donne de manière considérable.
La clarté et la transparence de l’information s’avèrent nécessaires. Il faut que les investisseurs surveillent en premier lieu le NIP (ou Net in the Pocket). Les investisseurs méritent de connaître ce qu’ils touchent de leur épargne.
Il est impossible d’évoquer un abus, mais plutôt des latitudes offertes aux Entreprises de gestion.
Effectivement, un réel vide juridique entoure l’information des rendements.
L’Aspim ou l’association française des sociétés de placement immobilier a exposé une recommandation sur les bonnes pratiques en matière de communication financière.
La valeur de cette recommandation n’est pas contraignante. Avec toutes les attentes des investisseurs dans ce secteur, l’éclaircissement de ce point s’impose pour le Régulateur.