Loi Pinel : 3 points de vigileance

​Dispositif d’investissement efficace et peu risqué, la loi Pinel connaît du succès auprès des particuliers.

​Cependant, cet engouement ne justifie pas de fermer les yeux sur différents aspects importants.
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La planification de l’investissement n’est pas à négliger. Pour cela, établir un plan avec un expert permet d’éviter les désagréments suivants.

1/ Loyer réel vs. Loyer plafond

La loi Pinel prévoit un plafonnement des loyers. En effet, le dispositif a été créé dans le but d’augmenter l’offre de logements à l’égard des foyers modestes, durablement touchés par l’actuelle pénurie de logements.
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Cependant, un loyer plafond ne garantit pas que le logement sera effectivement loué à ce prix-là. Les plafonds ne sont pas toujours représentatifs de l’état du marché immobilier dans la ville concernée, comme à Marseille par exemple, où les loyers sont entre 10 et 20% moins chers généralement.

2/ Prix de vente vs. Prix de marché

Les prix de vente sont également plafonnés par le dispositif Pinel. Mais un plafond ne constitue pas un prix de vente en soi ! Certains promoteurs peu scrupuleux vendent hélas des logements à leur prix plafond.

Or, certaines villes présentent des prix de marché bien inférieurs aux plafonds de la loi Pinel. A Angers, Toulouse ou Rennes, on trouve ainsi des prix de vente environ 20% supérieurs aux prix de marché. Dans ces cas de figure, les bénéfices fiscaux de l’investissements sont mangés par l’intermédiaire.

3/ Caractéristiques du logement

Tandis que la loi Pinel a été prolongée jusqu’à fin 2017, le dispositif a également été étendu dans l’espace : diverses communes rurales « zone C » ont ainsi été intégrées à la liste des communes éligibles.

Si cette extension est une bonne nouvelle, elle accroit cependant le risque des investissements peu judicieux quant à leur localisation. En effet, certains projets éligibles loi Pinel sont montés sans soucis de leur intégration dans la ville, mettant en danger leur viabilité aussi bien à court-terme qu’à long-terme.

Prenons l’exemple d’un immeuble d’appartements construit à la périphérie d’un quartier sans commerces et avec un accès difficile aux réseaux de transport en commun. A court-terme, les logements présentent le risque de se voir boudés par les locataires, surtout si ces derniers n’ont pas de voiture. A long-terme, les logements risquent de perdre leur valeur. Si le but est de revendre, l’investisseur est lésé.

Ne pas jeter le bébé avec l’eau du bain !

L’investissement loi Pinel n’en demeure pas moins un dispositif de qualité. Peu risqué et permettant des réductions d’impôt significatives, il convient seulement d’étudier ces critères importants qui peuvent affecter les calculs de rendement.

Être vigilant, notamment grâce à l’aide d’un gestionnaire spécialisé en investissement loi Pinel vous permet d’investir en toute sérénité.